00:00 - 02:35 為什麼選擇投資營建股：價值評估的科學性與時機點
跨海線上對談背景：由倡導被動與指數投資的闕又上老師（美東）與證券分析師丁彥鈞老師（台北）進行線上對談，說明為何要針對「營建股」設計專門的主動投資課程。 會計估值的科學性：營建業的財務與會計邏輯高度結構化，較接近「科學」，投資人可以更精準地掌握。不同於高科技或時尚產業的庫存會隨時間迅速貶值，建設公司的核心資產主要是土地與房屋，長期而言具有隨通膨升值的潛力，帳面價值通常低於實際資產價值。 基期與資金輪動：在政策調整（如新青安政策）及AI概念股吸納市場多數資金後，營建股目前處於相對低檔的整理期。 穩健的股利回報：多數營建股具有高配息、高殖利率的特質，整體回報率通常高於銀行定存，適合追求穩定被動收入的投資人。
02:36 - 04:55 小資族的間接置產渠道與營建產業循環週期
間接擁有一流資產：資金不足以直接購買千萬房產的小資族，可以透過購買營建股，間接擁有建設公司帳上的土地與建案，藉此享受資產隨通膨增值的好處，達到對抗通貨膨脹的目的。 產業歷史週期規律：台灣房市自2016年因奢侈稅等政策壓制達到谷底，隨後景氣逐步復甦。2020年疫情期間的低利率環境，以及2023年的新青安政策，推動營建業景氣與股價在2024年達到高點。 當前循環位置：2024年政府實施第七波選擇性信用管制後，景氣由多轉空，營建股再次回到週期的谷底。此時買進應抱持持有2至3年的長期投資心態，靜待下一波景氣回升。
04:56 - 07:04 理性看待「少子化」對台灣房市的衝擊
歷史數據反證：少子化在台灣已持續討論一、二十年，但過去十年間台灣房價依然呈現上漲趨勢，顯示少子化並非決定房價的單一因素。 家戶結構與個人空間需求轉變：過去大家庭多位手足共用一個房間，現代人則要求獨立的個人空間。 居住品質追求與多屋需求：現代人不論是否生育，對於生活品質的要求皆有所提高，常有額外增設書房、度假小屋，或因工作、生活需求在不同縣市（如台北、台東等）置產的情況。因此，總人口數減少並不等同於整體房市需求的崩塌。
07:05 - 12:05 股價與房價增幅比較及槓桿工具的使用界線
回報率對比：統計過去20年數據顯示，台股大盤指數的年化報酬率約在8%至10%之間（包含股息再投資），而房地產的平均年化回報率約在6%至7%之間。因此，在資本成長速度上，投資股票通常優於直接持有不動產。 槓桿工具的風險管理：雖然在谷底期透過「融資」或「股票質押」能放大潛在收益，但槓桿是一把雙刃劍。若市場整理時間拉長，槓桿利息與維持率壓力可能導致投資人被迫斷頭。一般投資人除非對產業週期有極高把握且風險承受度足夠，否則不宜輕易開高槓桿。
12:06 - 21:15 谷底整理期的預估與台灣房市的歷史韌性
整理期預估：預期當前政策壓制下的營建股整理期大約需要1至2年的時間。 歷史利空與快速回彈：回顧台灣歷史上的幾次重大房市利空，包括1995年台海危機、1999年921大地震、2003年SARS疫情、奢侈稅實施、以及2020年新冠疫情。每一次事件雖造成短暫下跌，但隨後皆迎來快速的反彈與上漲。 經濟基本面支撐：長期而言，推動房價最核心的因素是國家經濟的持續成長。台灣的人均GDP已取得相當亮眼的成績，只要整體經濟基本面保持擴張，房地產與營建業的內在價值便具備高度的抗跌與復甦韌性。
21:16 - 25:01 營建股投資的核心心法與課程設計宗旨
避開追高殺低的誤區：多數人容易在營建股獲利創歷史新高、市場氣氛熱絡時買進，此時往往也是股價的高點。正確的營建股投資邏輯應是「在企業虧損或利空籠罩、估值偏低時買進，在獲利爆發、股價高企時獲利了結」。 深入理解才能抱得住：投資人之所以無法長期持有優秀標的，關鍵在於對企業基本面不夠了解。本課程旨在手把手教授如何看懂建設公司的資產負債表、建案EPS估算模型與入帳時程，讓投資人具備獨立判斷力，不受市場情緒干擾。 專業背景與教學目標：丁彥鈞老師畢業於建國中學、台灣大學會計系並雙主修財金系，同時擁有會計師、證券分析師及期貨分析師專業證照。本課程將透過財務分析與個案拆解，協助投資人掌握成長、風險與價值三要素，做出理性的投資決策。
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